Kira sözleşmesi, tarafların karşılıklı borç ve yükümlülüklerini düzenleyen özel hukuk sözleşmelerinden olup, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK), 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve ilgili mevzuat çerçevesinde hükümler içermektedir. Kiracının kira bedelini ödememesi veya kira sözleşmesinde belirlenen diğer yükümlülüklere uymaması durumunda, kiraya verenin tahliye davası açma hakkı doğmaktadır. Ancak, tahliye süreci hukuki süreler ve usul kurallarına tabi olup, mal sahibinin hatalı işlem yapması halinde talebinin reddedilmesi mümkündür.

---

1. Kira Borcu Nedeniyle Tahliye Yolları

Kiraya veren, kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı TBK ve İİK hükümleri çerçevesinde iki farklı hukuki yol ile tahliye talep edebilir:

A) İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/2)

Şartlar:

• Kiracının, aynı kira yılı içerisinde en az iki defa kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi gerekir.
• Bu temerrütler nedeniyle kiraya verenin, kiracıya noter kanalıyla veya iadeli taahhütlü posta yoluyla ihtar göndermesi zorunludur.
• Söz konusu ihtarlardan sonra kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

📌 Zamanaşımı Süresi: 1 ay (Kira süresinin sona erdiği tarihten itibaren)

📌 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2018/4151 E., 2019/5943 K. sayılı kararında:

“Kiraya veren tarafından aynı kira dönemi içinde iki haklı ihtarın tebliğ edilmesi ve dava süresine riayet edilmesi halinde tahliye davası açılması mümkündür.”

---

B) İcra Takibi Yoluyla Tahliye (İİK m. 269-276)

Kiraya veren, kira alacağını tahsil etmek amacıyla ilamsız icra takibi başlatabilir.

Süreç:

1. Ödeme emri gönderimi: Kiraya veren, icra dairesi aracılığıyla kiracıya kira borcunun 7 gün içinde itiraz edilmemesi ve 30 gün içinde ödenmesi gerektiğini içeren ödeme emri gönderir.
2. Kiracının itiraz hakkı: Kiracı, 7 gün içinde icra müdürlüğüne başvurarak itiraz edebilir.
3. Ödeme yapılmazsa tahliye davası: Kiracı 30 gün içinde ödeme yapmazsa, kiraya veren 6 ay içinde tahliye davası açabilir.

📌 İtiraz halinde: Kiraya veren, itirazın kaldırılması veya iptali davası açarak tahliye talebinde bulunabilir.

📌 Zamanaşımı Süresi:

• İtiraz edilmemişse: 6 ay (Ödeme süresi dolduktan sonra)
• İtiraz edilmişse: 1 yıl (İtirazın kaldırılmasına karar verilmesinden itibaren)

📌 Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/4672 E., 2019/5961 K. sayılı kararında:

“İcra takibi yoluyla gönderilen ödeme emrine süresi içinde itiraz edilmemesi veya kira borcunun ödenmemesi halinde tahliye talebi yerinde olup, icra mahkemesinin tahliye yönünde karar vermesi gerekir.”

---

2. Kiracının Hakları ve Savunma Yolları

Kiracı, haksız tahliye taleplerine karşı hukuki ve usuli savunma yollarını kullanabilir:

✅ Ödeme yapıldığını ispat edebilir: Banka dekontları veya yazılı makbuzlar ile ödeme yapıldığını kanıtlayabilir.

✅ Haksız icra takibine itiraz edebilir: Kiracı, 7 gün içinde icra müdürlüğüne başvurarak ödeme emrine itiraz edebilir.

✅ Kira bedelinin gerçeğe aykırı olduğunu ileri sürebilir: Kiracı, kira bedelinin sözleşmede belirtilen tutardan farklı olduğunu iddia ederek bilirkişi incelemesi talep edebilir.

✅ Makul süre talep edebilir: Kiracının ekonomik zorluk yaşadığını kanıtlaması halinde mahkeme tarafından tahliye süreci ertelenebilir.

📌 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2020/4821 E., 2021/237 K. sayılı kararında:

“Kiracı tarafından ödeme süresi içerisinde kira borcunun kapatılması halinde tahliye talebinin reddi gerekir.”

---

3. Tahliye Davalarında Hukuki Süreler ve Zamanaşımı

Hukuki İşlem	Süre	Hukuki Dayanak
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açma süresi	1 ay	TBK m. 352/2
İcra takibi yoluyla tahliye davası açma süresi	6 ay	İİK m. 269-276
Kira alacağı için zamanaşımı süresi	5 yıl	TBK m. 146
İcra takibine itiraz süresi	7 gün	İİK m. 269
Kira borcunun ödenme süresi (icra takibinde)	30 gün	İİK m. 269

---

4. Sonuç ve Hukuki Destek

Kira borcu nedeniyle tahliye davaları, sıkı şekil şartlarına tabi olup hukuki bilgi ve deneyim gerektirmektedir. Eksik veya hatalı bir başvuru, kiraya verenin tahliye talebinin reddedilmesine yol açabileceği gibi, kiracının da hukuki haklarını kaybetmesine neden olabilir.

Kiraya verenler için:
📌 Kira borcu nedeniyle tahliye sürecini doğru yönetmek ve hak kaybına uğramamak için uzman hukuki destek almanız önerilir.

Kiracılar için:
📌 Haksız tahliye taleplerine karşı hukuki haklarınızı korumak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

📞 Kira hukuku alanında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçin! ⚖️